LMNP : Comment défiscaliser avec la location meublée
La location meublée, c’est l’assurance de générer des revenus locatifs importants et de bénéficier d’un statut fiscal attractif.
Il existe 2 types de locations : la location vide et la location meublée. Pour louer des biens meublés, vous devez nécessairement adopter un statut : soit LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel), soit LMP (Loueur Meublé Professionnel). Attardons-nous ensemble sur le premier !
Qu’est-ce que le statut LMNP ?
Il faut considérer le LMNP comme un investissement financier. Il ne permet pas d’utiliser le bien pour vos propres besoins : vous pouvez seulement le louer et percevoir des loyers.
Ce statut est intéressant pour les loueurs car il leur donne accès à un régime fiscal avantageux.
Les conditions pour être LMNP
Malheureusement, tout le monde ne peut pas être LMNP. Vous ne pouvez prétendre à ce statut que si :
- vous n’êtes pas inscrit au RCS en tant que professionnel
- vos revenus locatifs sont inférieurs à 23 000 euros ou inférieurs à la moitié des autres revenus de votre foyer fiscal
- Le bien que vous souhaitez loué est meublé (!)
Par ailleurs, tous les biens ne sont pas éligibles au statut LMNP. Ceux pris en compte par le dispositif sont généralement des locations équipées de services pour étudiants, personnes âgées, handicapées ou malades.
Attention aussi, la location meublée est une activité encadrée par la loi. Vous devez donc vous astreindre à quelques contraintes :
- Vous devez vous engager à louer votre bien meublé pendant 9 ans
- Vous n’avez qu’un mois pour mettre en location votre logement à partir de la date d’acquisition ou d’achèvement de votre bien
Le saviez-vous ?
LMNP et Bouvard vont-ils toujours de pair ?
LMNP est un statut lié à une activité particulière : la location meublée. Il permet de bénéficier du régime d’imposition lié à cette activité.
Bouvard est une niche fiscale accessible aux loueurs LMNP. Vous pouvez donc être LMNP sans bénéficier du dispositif Bouvard, mais vous ne pouvez pas faire du Bouvard sans être LMNP.
En résumé : Bouvard implique LMNP, mais pas forcément l’inverse !
L’avantage fiscal du LMNP
Il existe un régime d’imposition par défaut pour vos revenus locatifs :
| Régime micro-BIC | Régime réel | |
|---|---|---|
| Recettes locatives | Inférieures à 32 900 euros | Supérieures à 32 900 euros |
| Revenus imposables | Revenus fonciers auxquels on applique un abattement forfaitaire de 50 %. Les charges ne peuvent pas être déduites. |
Revenus fonciers desquels vous déduisez vos charges foncières :
|
Si vous êtes au micro-BIC, vous pouvez alors opter volontairement pour le régime réel, pour une durée de 2 ans reconductibles. N’hésitez pas à faire appel à un conseiller pour choisir la meilleure stratégie !
A la revente, prévoyez aussi des prélèvements sur les plus-values :
- 19% de taux d’imposition
- 15,5% de taux de prélèvement sociaux
Heureusement, vous bénéficiez d’un abattement progressif selon la durée de détention du bien :
Au final, le LMNP est un dispositif très avantageux pour ceux qui savent l’utiliser, surtout si vous confiez votre bien à une agence de gestion locative. Elle s’occupera de tout : recherche des locataires, gestion de la relation avec eux, etc. De votre côté, vous n’aurez plus qu’à encaisser les loyers. Plutôt sympa non ?
De LMNP à LMP
Le LMNP permet de se lancer en douceur dans l’aventure de la location meublée. Si vous intensifiez votre activité, vous devrez peut-être passer du statut de Non Professionnel au statut de Professionnel, avec RCS et tout ce qui s’en suit… Consultez notre fiche détaillée sur le statut LMP pour en savoir plus !
Pauline Drouin est journaliste indépendante, elle collabore à de nombreux projets web. Sa passion : creuser à fond des sujets, interroger des acteurs de l'économie réélle et apporter le plus d'informations concrètes aux lecteurs