La loi Bouvard

Maison de retraite EHPAD
Maison de retraite EHPAD - © spuno, Fotolia

Vous n’êtes pas rassuré de devoir gérer vos locataires ? Vous souhaitez proposer un bien de qualité et n’en récupérer que les bénéfices ? Le dispositif Bouvard est fait pour vous !

Qu’est ce que la loi Bouvard ?

La loi Bouvard ou Censi-Bouvard s’adresse à tous les particuliers domiciliés dans l’hexagone. Le dispositif concerne les locations meublées. La loi est en vigueur depuis le 1er janvier 2009 et est prévue jusqu’à décembre 2016. Il s’agit de louer une résidence de services meublée neuve (ou refaite à neuf) pendant une période minimale de 9 ans.

La loi s'applique aux :

  • résidences universitaires avec services étudiants
  • résidences de tourisme classées (ville, montagne, mer)
  • résidences médicalisées ou pour personnes handicapées
  • maisons de retraite bénéficiant de « l’agrément qualité » ou EHPAD.

C’est donc un bail commercial que vous signez avec la société de gestion de la résidence. Ce bail devra être conclu après un délai d’un mois, mais dans l’année qui suit la date :

  • d’achèvement du bien immobilier neuf ou d’acquisition si elle est postérieure.
  • d’acquisition pour les logements réhabilités de moins de 15 ans.
  • d’achèvement des travaux pour les logements réhabilités de plus de 15 ans.

A l’issue des travaux vous devez répondre à au moins 6 performances techniques, fixées par arrêté ministériel. Le dispositif Bouvard permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le prix de revient de son bien immobilier (11%). A cela s’ajoute une récupération de la TVA correspondant à 20 % du prix HT.

Comment calculer votre bénéfice

Petit cas pratique pour mieux comprendre :

  • Admettons que madame Dusquenoy devienne propriétaire d’un bien à 300 000 euros
  • Il correspond alors à 250 000 euros HT (20% de TVA)
  • Le montant de réduction d’impôt à 11% est calculé à partir de ce montant
  • Ici la réduction accordée par la loi Bouvard est de 250 000 x 11% = 27 500 euros au total
  • Cette somme est remboursée sur 9 ans à hauteur de 3056 euros par an
  • En plus Madame Dusquenoy récupérera la TVA de 50 000 euros !

Le dispositif Bouvard permet donc de récupérer jusqu’à 77 500 euros (TVA comprise), en plus des loyers mensuels !

Bouvard, un dispositif moins risqué

Vous devez respecter un bail de 9 ans ! Pensez donc à ne pas le signer à la légère. Ce bail commercial vous garantit vos loyers. Il vous engage durant toute cette période et doit comporter :

  • Les engagements et les obligations des propriétaires investisseurs et de l’exploitant
  • Le montant des loyers
  • La répartition des charges entre propriétaire et locataire
  • Une clause de réévaluation des loyers.

Le saviez-vous ?

Bouvard n’est pas Pinel !

Avec Bouvard :

  • Il n’y a pas de plafonds de loyer ou de critères de ressources pour le locataire à respecter !
  • Une société de gestion s’occupe de la location de votre bien immobilier
  • Vous êtes protégé et avez affaire à des professionnels

C’est quand même plus sécurisé, non ?

Attention ! La réduction que l’on a pu vous accorder pourra dans certaines conditions vous être réclamée. C’est le cas si vous décidez de rompre le contrat de location ou que vous souhaitez céder le logement avant 9 ans par exemple. Rassurez-vous cependant, aucun remboursement ne vous sera demandé en cas de licenciement, d’un décès ou d’une invalidité au 3° ou 4° degré.

Multipliez les réductions d'impôt

Avec Bouvard, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt calculée sur le prix de revient de votre appartement. Vous récupérez aussi la TVA correspondante au montant de votre investissement. Mais ce n’est pas tout ! Vous pouvez aussi amortir la fraction supérieure aux 300 000 euros autorisés.

Vos impôts sont inférieurs à la réduction offerte par le dispositif ? Parfait ! Ce montant est reportable sur 6 ans. L’ensemble de vos réductions pourraient ainsi s’étaler sur 15 ans (9 + 6). Le dispositif Bouvard ne vous oblige pas à vous inscrire au RCS. Notez qu’avec Bouvard, vous êtes sous le régime du Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP).

Cependant ce n’est pas possible de cumuler plusieurs avantages fiscaux sur un même bien.

Alors convaincu ? N’hésitez pas à consulter nos autres fiches concernant les autres dispositifs. Vous y trouverez sans aucun doute votre bonheur.

Pauline Drouin - Journaliste

Pauline Drouin est journaliste indépendante, elle collabore à de nombreux projets web. Sa passion : creuser à fond des sujets, interroger des acteurs de l'économie réélle et apporter le plus d'informations concrètes aux lecteurs