Déficit Foncier : investissez pour réduire vos impôts

Le déficit foncier vous permet de déduire de votre revenu global votre perte financière. Mais pour prétendre à ce dispositif, il faut avant tout être déficitaire. Ainsi il faut cumuler des charges et des intérêts qui dépassent les revenus locatifs que vous percevez.

En tant que propriétaire loueur, vous accumulez des revenus fonciers qui correspondent aux loyers perçus. Mais vous avez aussi des charges. Vous pouvez les déduire de vos recettes locatives afin de calculer votre bénéfice/déficit foncier.

Quelles sont les charges déductibles

3 types de charges peuvent être déductibles de vos revenus :

• Les dépenses d’entretien
• Les travaux
• Les intérêts d’emprunt.

Les dépenses d’entretien

Toutes les dépenses nécessaires à l’entretien de votre bien immobilier ne sont pas forcément prises en compte dans le calcul du déficit foncier. Celles que vous pouvez déduire concernent principalement :

• Vos frais de gestion (estimés par le fisc à 20 euros par an et par logement)
• Votre prime d’assurance supplémentaire (clause de loyers impayés)
• Vos dépenses d’entretiens, de réparation et d’amélioration.

Les travaux

Les travaux effectués ne sont pas tous susceptibles de faire partie des charges. Vous pouvez déduire les aménagements vraiment nécessaires, et les travaux destinés à transformer le lieu en habitation.

En particulier, vous ne pouvez pas déduire :

• Les travaux d’agrandissement
• Les constructions et reconstructions

Les intérêts d’emprunt

A cela s’ajoutent vos intérêts de financement du projet comme les intérêts d’emprunt.

Pensez donc à bien équilibrer vos dépenses et vos recettes entre loyers perçus et intérêts dus.

Attention : pour justifier de vos charges, pensez à conserver l’ensemble de vos factures !

Comment calculer votre déficit foncier

Le calcul est simple et vous donne une idée approximative de votre déficit :

• Additionnez la totalité de vos charges et soustrayez-la à vos revenus locatifs.
• Si le résultat est négatif, vous cumulez un déficit.

Ce dernier est alors déductible de votre revenu global. Vous obtenez ainsi une diminution de votre imposition. Attention cependant, il existe un plafond pour ce montant fixé à 10 700 euros. C’est le montant maximum que l’on peut retrancher. Si vos revenus globaux y sont inférieurs, vous pourrez bénéficier d’un avoir imputable sur 10 ans.

Pensez bien que les travaux ne sont pas qu’un prétexte à l’abattement fiscal. Ils sont aussi l’occasion pour vous de vous créer un patrimoine de qualité. Pour profiter au mieux de ce montage, il est souvent conseillé d’investir dans un bien ancien à rénover et à entretenir.

Quelques conditions supplémentaires

N’oubliez pas que vous devez avant tout avoir un bien en location pour bénéficier de cet avantage fiscal. Vous êtes tenu de le louer pendant un minimum 3 ans (jusqu’au 31 décembre de la dernière année), et ce à compter de l'imputation de votre déficit sur le revenu global.

Vous devez aussi choisir le régime réel d’imposition. Or, si vous percevez moins de 15 000 euros de loyers, vous passez par défaut au régime micro-foncier. Vous ne pourrez alors pas déduire vos charges et travaux. Vous ne bénéficierez plus des avantages du déficit foncier.

Vous avez toutes les cartes en main à présent ! A vous d’effectuer les calculs nécessaires pour déterminer la meilleure stratégie. N’hésitez pas à vous tourner vers un conseiller en cas de besoin.