LMP : Devenez loueur en meublé professionnel
Vous souhaitez bénéficier de revenus plus conséquents ? Vous lancer dans un projet professionnel tout en développant votre propre patrimoine ? Devenez loueur en meublé professionnel !
En optant pour le statut LMP, vous vous assurez des revenus stables sous la forme de loyer. Ce statut constitue en plus un excellent complément de retraite, que vous pouvez cumuler au dispositif Bouvard ! Découvrons-le ensemble.
A qui ce statut s’adresse-t-il ?
Pour bénéficier du statut LMP, vous devez respecter plusieurs conditions :
- Vos revenus locatifs doivent être supérieurs à 23 000 euros et supérieurs à la moitié de vos revenus globaux
- Le logement que vous proposez doit être un logement locatif meublé, situé dans une résidence de service
- Vous devez obligatoirement être inscrit au RCS.
Avec le statut LMP, vous êtes propriétaire et loueur, et vous pouvez acheter un ou plusieurs biens.
Des réductions d’impôts importantes
Voici comment fonctionne le LMP :
- Vous achetez un bien
- Vous le louez
- Vous déduisez vos charges pour limiter votre imposition.
Vous n’avez pas forcément d’apport pour acheter votre bien ? Ce n’est pas plus mal ! En effet, il est préférable d’emprunter un maximum afin de bénéficier d’un double effet levier :
- Vos intérêts d’emprunt sont déductibles des loyers perçus
- Votre placement vous rapporte plus que ce que vous coûte votre taux d’emprunt !
En temps normal, un déficit foncier est plafonné à 10 700 euros / an, mais en LMP, il n’y a pas de limites !
Attention : si vous passez sous les 23 000 euros de revenus locatifs, vous perdez le statut LMP. Vous passez alors en LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel). Ce statut est beaucoup moins intéressant. Nous vous recommandons donc de dépenser plus pour un logement de qualité. Ca vous permettra de percevoir des loyers conséquents et durables.
Spécificités du loueur professionnel
Le Loueur Meublé Professionnel est aussi un professionnel ! Vous pouvez donc déduire de votre résultat toutes les charges afférentes à votre activité. De plus, votre bien est un actif professionnel. Il ne peut être sujet à l’impôt sur la fortune.
En étant inscrit sur le registre du commerce et des sociétés vous devez en revanche :
- Respecter des obligations comptables et déclaratives similaires aux entreprises
- Payer une contribution éco-territoriale
- Vous acquitter des charges sociales dues au RSI (charges déductibles).
Le saviez-vous ?
Vous vous êtes trompé ? Vous êtes protégé !
Votre bien ne vous rapporte pas autant que vous l’auriez espéré ? Pas de panique ! Si vos recettes locatives sont inférieures à 90 000 euros, vous pouvez revendre votre bien dans les 5 ans, la plus-value est alors exonérée d’impôts. Et jusqu’à 126 000 euros de loyers, la plus-value bénéficie d’un abattement dégressif.
Régime fiscal du loueur professionnel
Plusieurs régimes fiscaux sont envisageables, alors faites bien vos calculs
| Régime micro-BIC | Régime d'imposition BIC réel | |
|---|---|---|
| Recettes locatives | Inférieures à 32 900 euros | Supérieures à 32 900 euros |
| Revenus imposables | Revenus fonciers auxquels on applique un abattement forfaitaire de 50 %. Les charges ne peuvent pas être déduites. |
Vous pouvez soustraire de vos recettes locatives l'intégralité des charges suivantes:
|
LMP et succession
Plusieurs choses sont à savoir sur ce sujet :
- Les droits de succession de vos héritiers sont échelonnés sur 15 ans et ils bénéficient d’un taux réduit.
- Votre bien est considéré comme une entreprise individuelle classique.
- Vos successeurs s’engagent à reprendre à leur compte votre statut LMP (que vous devez avoir possédé au moins pendant 2 ans). Ils sont tenus de le garder durant 5 ans minimum (6 ans de location).
Sachez aussi que le remboursement de votre emprunt est assuré en cas de décès ou d’invalidité. Donc pas de soucis pour vos descendants à ce niveau-là !
Conclusion
En optant pour le statut LMP, vous choisissez un investissement fiable et devenez propriétaire d’un patrimoine immobilier de qualité.
Vous souhaitez en savoir plus sur la défiscalisation immobilière ? Consultez nos autres fiches détaillées.
Pauline Drouin est journaliste indépendante, elle collabore à de nombreux projets web. Sa passion : creuser à fond des sujets, interroger des acteurs de l'économie réélle et apporter le plus d'informations concrètes aux lecteurs